Locazioni e affitto d’azienda

Derogabilità degli articoli 1575 n. 2 e 1576 del c.c. nelle locazioni ad uso non abitativo e dell’articolo 1621 del c.c. nell’affitto di azienda

La Corte di Cassazione con la perspicua ordinanza del 27.3.2020 n. 7574 si è espressa sulla derogabilità – nell’ambito delle locazioni ad uso non abitativo – degli articoli 1575 n. 2 e 1576 del codice civile che pongono rispettivamente a carico del locatore l’obbligo di mantenere la cosa in stato tale da servire all’uso convenuto e di provvedere a tutte le riparazioni necessarie per mantenerla in buono stato locativo.

Tali norme secondo la Corte non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale”.

Ciò significa che le parti di un contratto di locazione ad uso non abitativo possono legittimamente prevedere che tutte le manutenzioni/ riparazioni siano poste a carico di una delle parti (conduttore o locatore) non trovando applicazione la sanzione di nullità prevista dall’articolo 79 della l. 392/1978.

Alla stessa conclusione giunge la Suprema Corte anche con riferimento all’affitto d’azienda affermando la derogabilità per volontà delle parti dell’articolo 1621 del codice civile che prevede, in ipotesi di affitto di bene produttivo (come per l’appunto l’affitto di azienda), che il locatore debba sostenere le riparazioni straordinarie. Anche in tale ipotesi i contraenti potranno decidere di porre ogni spesa a carico dell’affittuario o dell’affittante senza che tale clausola possa essere affetta da nullità.